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해외선물 정프로입니다.
미국 주택시장 지표는 미국 개인들의 소비 근간이며 부동산 가격의 변화에 따라 향후 소비심리를 파악할 수 있는 아주 중요한 경제지표 중 하나라고 말할 수 있겠습니다.
미국에서 기존 주택 판매 시장은 신규 주택 판매 시장보다도 큰 시장이며, 주택매매시장에서 차지하는 비중은 80% 이상입니다. 하지만 큰 비중에도 불구하고 미국 경제에 미치는 파급력이 신규주택보다 낮은 이유는 건설 산업에 영향력이 없기 때문입니다. 즉, 주택보유자와 주택구매자 사이에 주택 소유권 이전되면서 다른 산업에 미치는 파급력에 신규주택이 비해 떨어지기 때문입니다.
하지만 기존주택 판매 동향으로 미국 경제 상황은 충분히 파악해낼 수 있습니다.
미국의 부동산 시장은 미국 경제에 미치는 영향을 크게 2가지로 정리해볼 수 있습니다.
첫째, 미국 부동산 시장은 미국 경제에 어느정도 선행선을 띄고 있습니다.
미국의 주거용 부동산 지표는 경제가 불황일 때 가장 먼저 하락하고, 경제가 호황일 때는 가장 먼저 상승하였습니다.
주거용 부동산 지표가 선행성을 보이고 있는 이유는 연방준비은행이 결정하는 정책 금리의 이자율에 따라서 미국 개인들의 주거용 부동산 수요가 변화되기 때문입니다.
연방준비은행은 적정한 물가 수준을 유지하기 위해 미국 경제가 불황일 때 금리를 낮추어 경기를 부흥시키고, 호황일 때는 정책금리를 높여 경기를 안정시키는 역할을 합니다.
이때 모기지(Mortgage) 금리가 변동되면서 주택시장이 변화하기 때문으로 미국 경제에 부동산 경기는 상당히 중요한 부분의 역할을 해내고 있습니다.
두 번째, 미국 경제에서 차지하는 비중의 파급력이 큽니다.
주거용 부동산 지표가 파급력을 지니는 이유는 신규주택 건설이 미국의 고용과 주택건설에 필요한 중장비, 원자재, 각종 산업 제품들의 수요를 촉발시킵니다. 미국에서 단독주택 1,000채를 다시 새롭게 지을 경우 2,500개의 정규직 일자리가 창출된다고 추정 삼아 발표하고 있습니다.
미국 국내총생산(GDP)에서 주택건설 산업은 5%의 비중을 차지하고 있지만, 실질적으로 다른 산업군에 미치는 파급력은 더욱 높게 봐야 한다고 하고 있습니다.
주택판매가 이루어질 경우 각종 가구와 전자제품, 가정용에서 사용되는 기기들의 소비도 발생하면서 다양하게 다른 산업부문에 영향을 미치기 때문에 주택건설 경기에 따라 미국 경제가 영향을 받습니다.
이제 매달 발표되는 각종 주택지표에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 기존주택 판매건수
일반적으로 주택 판매자와 구매자들이 부동산 중개인을 통하여 매매가 완료된 단계에서 통계수치로 잡고 있습니다.
부동산 시장에서 기존주택 판매의 규모는 크지만 신규주택 판매가 미국 경제에 더 큰 영향을 미칩니다.
기존주택 판매건수 확인하기:https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/existing-home-sales
2. 신규주택 판매건수
기존주택 판매와 같이 미국 부동산 동향을 알 수 있는 지표로서 중요합니다.
신규주택 판매량에 따라 이후 건설 업체들의 신규주택 착공에 영향을 줄 수 있어 미국 경제 지표에서 굉장히 중요한 지표 중 하나입니다.
아래의 그래프는 1963년 2020년 2월까지 미국 신규주택판매 추이를 나타낸 자료입니다.
경기침체 시기(회색음영부분)전후로 신규주택 판매의 증감을 파악할 수 있으며 정책금리의 변동과 향후 미국 경기의 선행성을 보인다는 점을 알아낼 수 있습니다.
신규주택판매건수가 늘어날 경우 경기 호황을 나타내며, 신규주택 판매건수가 줄어들게 되면 경기 불황을 나타낼 수 있습니다.
신규주택 판매는 건설 경기를 파악할 수 있는 향후 신규주택 착공 건수와 밀접한 관련성이 있습니다.
신규주택 착공 후, 6개월에서 1년 사이에 완공이 될 경우 매매가 이루어지기 때문에 향후 주택시장에서 선행성을 띠게 되는 것입니다.
주로 연준에서 결정하는 연방기금금리와 10년물 미국채 금리의 변동에 따라서 모기지 금리가 변화되기 때문에 신규주택 판매는 영향력을 많이 받습니다.
모기지 금리가 상승하거나 하락한 후 몇 개월이 지나면 모기지 신청 절차가 있기 때문에 주택 구매자들의 반응이 나타나게 됩니다.
신규주택 판매건수 확인하기:https://www.census.gov/construction/nrs/about_the_surveys/index.html
3. 전국 주택 건설업 협회 주택시장 지수
주택시장 지수는 전국 주택 건설업 협회(National Association of Home Builders, NAHB)에서 매월 중순 미 동부 시간 오후 1시에 발표합니다.
해당 월의 1일부터 15일까지 수치를 발표하는데, 예를 들어 1월 발표일 경우 해당 월인 1월 1일부터 15일까지 수집한 수치를 발표하는 것이며, 웰스파고 은행과 공동조사를 합니다.
주택시장 지수는 20여 년간 800여 개 이상의 회원사에서만 매달 수집한 설문조사의 답변을 근거로 산출합니다.
주택시장 지수는 ISM 구매관리자지수(PMI)처럼 회원사들이 미래에 발생할 주택 판매에 대한 기대 심리를 나타내는 선행지표로서 성격을 지니고 있습니다. 다른 주택지표들은 전월의 수치를 발표하지만, 주택시장 지수는 해당 월의 수치를 발표하기 때문에 시기적으로 가장 빠른 지표로 볼 수 있습니다. 그렇지만 지표의 표본은 72,000개가 넘는 회원사 중 800여 개 업체를 대상으로 하며 400여 개 업체만 제출하는 답변을 대상으로 보고서를 작성하기 때문에 설문조사 대상의 규모가 작아 주택지표로서 대표성과 중요도는 상당히 떨어진다고 볼 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 주택시장지수는 향후 주택 건설경기의 전망만을 예측하는 지표로 유일하게 사용되고 있습니다.
주택시장 지수 확인하기:https://www.nahb.org/News-and-Economics/Housing-Economics/Indices/Housing-Market-Index
4. 주간 모기지 신청 건수
주택을 구입하기 위해 금융기관에 모기지(Mortgage) 대출을 신청하거나 모기지 금리 하락으로 모기지 재융자를 신청하는 숫자를 파악하여 발표합니다.
매주 수요일 미 동부시간 오전 7시에 발표되며 전주 금요일까지 취합한 7일간의 수치를 해당 주에 모기지은행연합(Mortgage Bankers Association, 이하 MBA)에서 발표합니다.
모기지은행연합은 20여 개의 회원사를 대상으로 매주 모기지 신청 동향을 집계하며, 해당 지표는 미국 내 4%에 해당하는 모기지 시장의 동향을 담고 있습니다. 모기지 신청건수가 증가한다는 것은 주거용 부동산 시장과 미국 경제에 전반적으로 좋은 영향을 미치고 있습니다.
신청자는 고용으로 인한 소득 증가로 인해 주택구매의 욕구가 발생했기 때문에 주택을 구매하며 앞서 언급한 주택 구매가 발생시키는 미국 경제에 미치는 파급력을 늘어나게 됩니다.모기지 신청자 수 증가는 이후 신규주택이나 기존주택 구매로 이어지기 때문에 미국 주택시장이 활성화되는 선행지표로서 파악할 수 있습니다.
이와 반대로 모기지 신청자 수 감소는 미국 주택시장의 침체를 알릴 수 있는 선행지표가 될 수 있습니다.
모기지 재융자 건수가 늘어나게 되면 매달 지불하는 모기지 상환 금액이 줄어들면서 가처분 소득이 늘어나 새로운 소비가 창출되며 미국 경제에 우호적으로 작용하게 됩니다.
주간 모기지 신청 설문조사 확인하기:
5. 모기지 체납현황 건수
모기지은행연합(MBA)은 모기지 연체와 주택 압류 건수를 담은 보고서를 매 분기에 발표합니다.
해당 보고서는 모기지 채무불이행의 증감을 바탕으로 현재 미국 경제 상황을 파악할 수 있으며, 매 분기 종료 후 2개월 이후 지난 분기 조사 내용을 발표합니다.
해당 조사는 연체 기간(30일, 60일, 90일)을 기록한 것이며, 연체 기간이 90일을 초과할 경우 대출 기관은 법적으로 모기지 연체자의 주택을 차압할 수 있는 절차를 진행할 수 있습니다.
모기지 연체자들의 일반적인 형태를 살펴보면 미국 경제 상황이 좋지 않을 때 오히려 모기지 상환을 우선순위로 둡니다.
이런 상황의 의미는 개인들이 다른 소비를 줄여 모기지 상환에 주력을 한다는 의미이며, 미국 소비에 부정적인 영향을 끼치는 것으로 해석할 수 있고, 결국 미국 경제에 부정적인 영향을 끼칩니다.
모기지 연체 건수는 30일, 60일, 90일 순으로 시간이 지나면서 증가하게 됩니다.
90일 이후 모기지 체납으로 인한 차압률이 증가하더라도 모기지 채권을 보유하고 있는 금융기관들은 주택차압을 선호하지 않습니다.
주택차압에 걸리는 시간과 이후 차압한 주택을 판매하는데 발생하는 시간과 비용이 들기 때문입니다.
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